“先同意退租，又扣押金，这是什么操作？”一租客因工作变动，刚住两个月就想退租，房东爽快答应：“行，你搬吧！”可当租客退房索要押金时，房东却翻脸了：“你违约在先，押金1800元就当违约金扣了！”租客觉得委屈，明明房东同意了，怎能出尔反尔？房东也理直气壮，辩称同意退租不等于不要违约金啊！租客不服，一纸诉状将房东告上法庭，要求退还押金。法院这样判决。 2025年初，赵明（化名）通过中介找到了一套心仪的公寓，与房东王强（化名）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，租期为一年，从2025年2月1日开始，月租金1800元，押金也是1800元。 合同中还明确写道：如果任何一方违约，需向对方支付一个月租金作为违约金。 赵明是一名刚毕业不久的上班族，工作不稳定，他选择这套公寓是因为它离公司近，交通便利。 王强则是一位经验丰富的房东，拥有几处房产出租，他习惯用标准化合同来保护自己的权益。 赵明搬进公寓后，起初一切顺利，他按时支付了2月份的租金，并享受了新环境的宁静，然而，刚住满一个月，赵明就因为公司突然调动他去外地工作，不得不提前结束租约。 3月初，赵明主动联系王强，提出一个折中方案，再租一个月，到4月初就退房。王 强在电话里爽快地答应了，说：“没问题，你到时候搬走就行。” 赵明听后松了口气，以为事情就这么解决了，他赶紧安排搬家事宜，并在4月初准时搬离了公寓。 搬走后，赵明清理了房间，确保一切整洁，然后联系王强要求退还1800元押金，他本以为这会很顺利，毕竟王强之前同意了他提前退租。 没想到，王强直接拒绝了，语气强硬地说：“你提前退租就是违约，按合同得付违约金，这押金就当是赔偿了，不能退！” 赵明顿时傻眼了，他反复解释王强已经口头同意退租，不能出尔反尔。 但王强坚持认为，同意退租不代表放弃追究违约责任。 双方争执不下，赵明感到被欺骗，一怒之下将王强告上法庭，要求返还押金。 在法庭上，双方各执一词。 赵明主张，王强的同意构成了双方合意解除合同，因此自己不算违约，押金该退。 他还提到，在租赁期间，公寓曾因附近施工产生噪音，影响了他的休息，但这只是他顺带提及，并非主要诉求。 王强则辩称，赵明提前退租明显违反了合同条款，自己虽然同意解除合同，但从未表示放弃违约金的权利，他出示了合同副本，强调押金就是用来保障违约情况的。 法院会如何判决呢？ 《民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。 第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 法院指出，赵明与王强签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。 根据合同约定，租期为一年，任何一方违约需向对方支付一个月租金即1800元作为违约金。 赵明因个人原因，在租期仅履行两个月后即要求提前退租，该行为直接导致了租赁合同无法继续履行至约定的期限，客观上违反了合同关于租期的约定，构成了根本性违约。 这意味着，房东王强有权单方解除租赁合同，并主张违约金1800元。 不过，赵明与王强就租赁合同采取了协商解除的方式，双方对此没有异议，租赁合同已经解除，但不影响违约责任的承担。 法院认为，在民事活动中，权利的放弃不能轻易推定，作为守约方的王强，他同意解除合同，是面对赵明违约事实所采取的一种减少损失扩大的务实态度，避免房屋长期空置造成更大损失。 但这并不能当然地解释为他免除了赵明的违约赔偿责任。王强从未在任何书面或可以有证据证明的沟通中，作出过“不要违约金”或“押金全额退还”的明确意思表示。 所以，王强同意解除合同，仅代表其同意终止合同的履行状态，而不能推定为默示放弃了追究赵明违约责任的权利。 赵明要求在全然违约的情况下全额退还押金，于法无据。 在确认王强有权主张违约金后，法院进一步对违约金的金额进行了审查，虽然合同明确约定违约金为1800元，但仍可以进行调整。 《民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 法院指出，赵明提出了租赁期间房屋存在噪音影响的问题，考虑到该因素确实对赵明的正常居住体验产生了一定的负面影响，存在履行上的瑕疵。 法院认为完全按照合同约定支持1800元违约金略有失公允，遂酌情将违约金由1800元减至1300元，由于赵明已将1800元押金交付于王强，在双方债务可以相互抵销后，王强应向赵明返还剩余的500元。 最终，法院判决王强应向赵明返还剩余的500元。 对此，您怎么看？
