50万拍下法拍房，结果土地使用权证竟是假的！法院：办过案法官退休了，案件移送公安！ 宫先生家住山东烟台市芝罘区，2020年12月下旬，一条房屋法院拍卖公告引起他的注意。公告显示房子面积94.5平方米，有房屋所有权证，有土地使用权证，起拍价49.79268万元。 宫先生按照法院通知，先去现场看了房，2021年1月，夫妻俩以起拍价顺利拿下这套房。 2021年1月13日，芝罘区法院出具执行裁定书和执行协助通知书，明确裁定房屋归宫先生妻子所有，可持裁定书办理产权过户登记手续。 可当来到不动产登记中心，工作人员一查：土地使用权证竟然是假的。 宫先生多次询问办案法官，一直让等待，表示会帮助解决。期间，宫先生拿着法律文书找到房屋使用人要求腾房，最终成功入住。但产权过户问题，5年来始终没有下文。 2025年6月3日、芝罘区法院以涉嫌伪造证件移交烟台市公安局芝罘分局。 可问题来了，这张假证到底是谁给宫先生的？法院在移送函中说，是被执行人张某向宫先生交付了这份假土地证。但宫先生坚决否认，表示芝罘区法院在撒谎。称这份假证是办案的夏姓法官当初直接移交给他的。 他在移交清单上签了字，清清楚楚载明的。 目前法院回复，夏法官已经退休，不知道这个案子后来是谁接手。目前，警方正在进一步侦办此案。 @法律有道 一、法院对拍卖公告中的权属信息，究竟有没有审核义务？ 法院拍卖的房子，公告上的每一个字，代表的都是司法公信力。根据最高法《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条，法院实施网络司法拍卖的，应当查明拍卖财产现状、权利负担、税费负担等内容，并予以说明。 也就是说，法院有法定的主动审核义务。 最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》也明确，未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的，司法拍卖应当予以撤销。 如果法院在公告中明确写着“有土地使用权证”，却没有去核实真伪，本身就存在程序瑕疵。 而如果“假证是法院直接移交的”，问题性质就更严重了——法院不仅要审核，还要对移交给买受人的材料真实性负责。 二、法院拍卖公告中的免责声明，真的能“免责”吗？ 几乎所有法拍房公告都会有一句类似的提示：“标的物以实物现状为准，法院不承担本标的瑕疵担保责任。”甚至还会加上一句“有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。” 这句话，就是法拍界的“行规”，也是很多买受人事后维权时最大的障碍。但这句话真能“一刀切”免责吗？ 答案是否定的。《拍卖法》第61条明确过，拍卖人瑕疵担保免责的前提是：拍卖人必须把真实情况告知买受人，且必须是拍卖人确实不知道并且不可能知道的。 本案中，法院在公告中直接写明“有土地使用权证”且附上证号，意味着法院已就权属信息作出明确的陈述和保证。如果连这样的陈述都出现根本性失实，法院是不能简单地用一句“不承担瑕疵担保责任”来推卸责任的。 司法实践中，法院裁判的普遍观点是：当拍卖标的因权利瑕疵导致无法办理产权过户登记，且该瑕疵足以影响买受人取得完全所有权时，买受人的合同目的应认定为不能实现，其有权主张解除合同。委托人明知标的物存在重大权益瑕疵而未履行披露义务的，其免责声明不产生法律效力。 三、拍卖能不能撤销？能不能退款？ 最高法《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第31条给出了明确的答案：由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，人民法院应当支持。 宫先生花50万买了一套房，结果土地使用权证是假的，根本办不了完整的产权过户。土地权利是房产权利的根基，根基是假的，这套房子在法律上就是不完整的。 这个瑕疵属于“严重失实”且导致“购买目的无法实现”。宫先生完全有理由向法院提出撤销拍卖的申请。 四、法院要不要赔？能不能申请国家赔偿？ 即便拍卖被撤销了，50万款项能不能顺利退回？谁来赔偿这5年来的损失？ 《网络司法拍卖规定》第32条也明确：网络司法拍卖被人民法院撤销，当事人、利害关系人、案外人认为人民法院的拍卖行为违法致使其合法权益遭受损害的，可以依法申请国家赔偿。 如果法院在拍卖前没有尽到审核义务，或者法院工作人员存在过错，宫先生就可以申请国家赔偿。 但需注意两点：一是申请国家赔偿前，通常需要先走执行异议等程序，或者拍卖已被法院认定违法；二是申请赔偿应在执行程序终结后提出。宫先生目前的情况是，法院已经把假证案移送公安机关侦查，民事执行程序可能尚未终结，申请赔偿的时机还需要进一步判断。 50万买来的教训，究竟由谁来买单？答案或许就在警方的侦查结果里，或许在法院最终的裁定书里。但对宫先生一家来说，无论结局如何，这5年的煎熬，已经是无法弥补的代价了。
