杭州一栋出租十多年的民宅，因为一项社区新推行的停车收费政策，引发了租客与房东的矛盾，最终演变成一场法律上的争议。 谢女士在杭州萧山的宅基地上，十年前盖起了一栋四层楼的民宅。房子造好之后，她选择将每一层分别租出去，每层租金固定在1200元。这十多年里，谢女士与租客们相处和睦，从未因为租金问题发生矛盾。然而，近期社区推行的一项收费制度，打破了原本的平静。 社区在村口安装了一道停车收费栏杆，规定外来租户的车辆进出，每月需缴纳150元停车费。谢女士的两名租客名下都有小车，起初已经连续交了两个月的停车费，但随后表示“收入紧张，实在吃不消”，希望能将这笔费用从房租里抵扣。谢女士左右为难，于是亲自找到社区理论。 在现场，她看到新设的栏杆和告示牌，上面清楚写着“本村村民车辆免费，租户车辆需按月缴费”。谢女士质疑：“车子都是停在我家小院里，并不是占用社区公共资源，凭什么还要收费？”社区工作人员答复：“这一决定是居民代表投票表决的结果，社区只是协助执行。村民免费，租户收费，主要是为了集中管理秩序，避免外来车辆随意占位。” 矛盾点由此凸显。一方面，租客觉得额外负担沉重，甚至放话“如果一直收费，后面可能就不会在这边租房了”；另一方面，谢女士认为，自己的宅基地和小院子属于个人财产，社区无权干涉，更无权收费。工作人员则坚持收费合规，理由是“需要维持秩序、减少纠纷”。事情一时僵持不下。 在法律层面，这一事件牵涉出两个关键问题：租户是否必须缴纳停车费，以及停放在业主自家院子里的车辆，社区是否有权收费。 根据《民法典》第271条与第274条的相关规定，建筑区划内的道路、停车位等属于业主共有部分，业主依法享有使用权。业主有权对自有宅基地范围内的土地进行占有、使用和收益。这意味着，如果车辆停放在谢女士自家院落内，社区无权擅自收费，因为院落属于私人所有权范畴，任何收费行为都必须有明确的法律依据，否则构成不当得利。 同时，《民法典》第286条也明确提到，业主大会或居民代表会议作出的决定，不得侵犯业主合法权益。社区以居民代表投票为依据，仅能对公共区域停车进行规范化收费。如果车辆停在村内公共道路或空地，社区收取管理费用有一定合理性；但若停在业主自家小院，则与社区并无关系。 那么，租客是否应该缴费？在法律上，租客是通过租赁合同取得房屋使用权的非所有权人。其权益保障主要来自合同约定或业主大会的合理决议。根据《民法典》第709条关于合同履行的规定，租客享有与房屋使用相关的附属权益，但这一权利必须以合同明确或者法律规定为前提。若合同未对“停车位”进行约定，租客在公共区域停车就需要遵守社区规定，缴费亦属合理。但如果租客车辆停在谢女士的小院，则他们享有免费使用权，社区不应额外收费。 值得注意的是，区分“村民”和“租户”的差异化收费，在公平性上存在一定争议。虽然从管理角度，村民免费、租户缴费的制度似乎有利于缓解停车压力，但若未能充分说明合理依据，可能会构成对租户的差别对待，甚至涉嫌违反《消费者权益保护法》中的公平交易原则。这也解释了为什么租客们对此颇有怨言。 在这一事件中，矛盾的焦点正是院子内与公共道路的界限。谢女士强调，车停在自家院子，理应不受社区干预。而社区坚持统一收费，理由是“车辆要经过村内道路，管理成本增加”。根据《公路法》及《民法典》第293条，如果车辆确实经过村内的集体道路，社区在经过村民会议表决并明确收费用途的情况下，收取一定费用可以被认定为合理。但这种合理性仅限于道路使用，而非业主院落使用。 从租赁关系角度看，租客要求将停车费抵扣房租，法律并不支持这种单方面主张。租赁合同是一种有偿使用合同，租金金额需双方协商一致。若租客觉得社区收费增加了生活成本，可以与房东协商减免，但房东没有法定义务必须接受。最终能否抵扣，取决于双方谈判，而非强制性规定。 这一案件反映的，不仅仅是停车费的问题，更折射出城乡结合部社区治理的困境。一方面，社区希望通过收费维持秩序；另一方面，租客与房东则感受到额外负担与权益被侵蚀。法律在此扮演的角色，就是划定权利边界：社区对公共区域有管理权，但不得伸向私人院落；业主享有宅基地完整使用权，租客在合同约定范围内享有使用权益。 这个案例给出的启示是，公共管理与私人权利的边界必须清晰。社区治理的出发点是维持秩序，但不能以牺牲个体的合法财产权为代价；业主与租客也应通过合同明确相关权利义务，避免模糊地带引发矛盾。
