有人说，能不能设计一种房贷，让每个月的还款金额跟着房价一起涨跌？ 房价涨了，还款额就增加一些；房价跌了，还款额就减少一些。 提出这个想法的人希望，这样能让担心房价下跌的人更敢买房，从而激活市场，也让银行能从房价上涨中分享收益，降低下跌时的坏账风险。 现在大家背的房贷，说白了就是“债”。银行借钱给你，你按合同连本带利慢慢还清。不管你的房子后来是涨是跌，该还多少早就定好了。 房子在这儿就是个抵押品，万一你还不上，银行还能把它卖了回血。而上面说的那种新房贷，等于把银行变成了你的“投资合伙人”。 房价涨了，银行多收钱；房价跌了，银行少收钱。这其实更像“股”，赚了一起赚，亏了一起扛。 但问题在于，银行的老本行是经营“债”，不是经营“股”。 站在银行这边看，这么搞操作起来会很麻烦。银行放贷得先评估风险，普通房贷主要看人会不会违约。 但要判断一套房子未来几年是涨是跌、涨多少跌多少，这事儿就复杂多了，不确定性太大。这种风险比评估个人信用难把控得多。 银行为了兜住这种自己都说不清的风险，很可能会把基础利率或者各种费用设得特别高。 到最后，这种贷款的利息可能比普通房贷高出一大截，估计没几个人愿意办。 那谁会选这种贷款呢？ 要么是对房价超级乐观、坚信它会大涨，所以不在乎月供可能变高的人；要么是对房价特别悲观，想用这种方式锁死下跌损失的人。 不管哪一类，银行都会发现自己碰上了“逆向选择”——最容易让银行亏钱的客户，恰恰是最想来申请的人。 银行毕竟是做生意的，本能就会躲开这种让自己吃亏的设计。 再往大了说，这种设计对整个金融系统的稳定可能也不是好事。 银行的生意建立在稳定的利差和可控的风险上。 如果银行的资产（也就是贷款）价值直接跟着上蹿下跳的房价走，那整个银行系统的资产负债表就会变得很不稳当。 房价一跌，银行的资产价值跟着缩水，放贷能力就会变弱，搞不好还会引发系统性风险，把经济波动放得更大。 说到底，想激活房地产市场，关键真的在于设计一种更复杂的金融工具，让买房的和银行互相“对赌”房价涨跌吗？
