老破小价格翻倍，动迁传闻搅动街坊，有人赚了有人慌了 2025年下半年，上海静安

老破小价格翻倍，动迁传闻搅动街坊，有人赚了有人慌了 2025年下半年，上海静安柳营路309弄和319弄的房价突然猛涨，年初每平米六万出头的房子，到十二月就卖到将近十万，一套两室房成交价达到八万八一平米，几乎翻了一倍，这里的房子是上世纪六七十年代建的，墙皮掉得厉害，楼梯窄得转不开身，按理说早该降价了，但它偏偏在整体楼市冷清的时候冲了上去，连徐汇的日晖二村和枫林新村也跟着涨了一波，成交量还增加了两成。 大家都知道房价这样上涨，不是因为房子本身变好了，而是因为传出要拆迁的消息，到了2025年中，柳营路的两个小区开始做两清工作，就是查对户口和核实产权，中介一解读，就说是动迁的前奏，投资的人听到风声，赶紧去买房，转手再加价卖掉，有套房子在短短几个月里被转手了三次，每次加价几万块，徐汇东安一村那边情况也差不多，消息传得到处都是，价格硬是往上涨了20%，但其实到2025年底，官方根本没有发布任何拆迁公告，连个草案都没有见到。 这件事背后有政策因素，2025年全国两会提到要重点改造2000年前建的老旧小区，上海也在推进“两旧一村”项目，杭州、苏州已经启动上百个点。但文件没有说清楚怎么改，到底是全部拆掉重建，还是修修补补就好，补偿是给现金，还是只能换成房票使用，谁也没有明确答案。于是市场就自己猜测起来，投资者指望能赔到15万一平，政府可能只想加装电梯、刷新外墙，让老人继续住在那里，两边想的根本不是一回事。 风险早就埋下了，柳营路有人用四万每平方米的价格抄底，指望拆迁时能拿到十五万以上的补偿，结果真的拆了，补偿标准只给八万，或者不给钱只给房票，这下亏得厉害，有些老住户本来不想卖房，看到房价猛涨，担心政策变了拿不到这个价格，就赶紧出手，反而把价格又推高了一点，这就成了一个怪圈，越传要拆，越多人卖房，越多人卖房，越让人觉得快要拆了，杭州朝晖片区十年前就传过五次动迁，每次涨完又跌回去，居民被折腾得心累，上海虹口和黄浦也有类似的小区，消息到处传，十年没动静。 其实城市更新早就不只是拆掉重建这么简单，有些地方只需要加固外墙、加装电梯、更换水管，花的钱不多，居民还能继续住着，上海试点的房票安置政策，限制人们在特定区域买房，还对户型大小设了规定，住建部最近强调必须得到居民同意才能拆迁，这意味着以后要超过一半业主点头才行，流程拖得久，变数也多，但这些情况很少有人提到，大家还是只关注拆迁这件事。 中介说话很小心，不敢打包票说一定会拆迁，但客户就想听这句准话。有经纪人私下讲，他们只写“两清启动”，客户自己理解成“下周就签合同”。自媒体更夸张，标题直接写“柳营路马上动迁”，配一张老房子的照片，流量一下就上来了。其实“两清”只是调查摸底，离真正决定拆不拆还差得远。到了2026年1月，柳营路还没见到正式文件，但房价还在九万多挂着。有人等着最后再涨一波，也有人晚上睡不好觉，担心自己是最后接盘的人。邻居们平时聊天，不再聊菜价贵不贵，只说隔壁张师傅昨天又降了五千块把房子卖了。