楼市换挡进行时：告别旧模式，掘金新赛道 2025年底中央经济工作会议给楼市定调，稳定市场、防范风险成了核心方向。这可不是空穴来风，当下部分城市部分楼盘供大于求，销量和价格双双走低，连带实体经济、居民资产、金融机构都受了波及。房地产这行当，带着浓浓的金融属性，关联着上下游几十个行业，真真是牵一发而动全身。 要说楼市的家底，那可是几十年打拼出来的。上世纪80年代初住房改革试点刚冒头，1998年商品房市场化改革正式落地，2003年改革再深化，短短二十多年，咱们就从福利分房的年代，大步迈入了靠市场解决住房的新阶段。新时代城镇化跑得飞快，居民的房子也越住越敞亮。2020年城镇人均住房建筑面积到了38.6平方米，比十年前多了7平方米；“十四五”期间全国商品住房卖了约50亿平方米，扣掉拆了的房子，2024年底城镇人均住房面积涨到41平方米，户均房子超过1.1套。咱们愣是建出了全世界规模最大的住房保障体系，为城镇化和经济发展添了不少底气。 老话常说“水满则溢，月满则亏”，楼市的发展也逃不开这个规律。如今的房地产市场，正经历一场实打实的深度调整。想解决问题，就得先找准病根。城镇化从猛冲猛跑变成稳扎稳打，城市建设从到处盖新房变成盘活老房子，楼市的生存土壤早就变了。以前是房子不够住，现在是总量够了但结构有问题，保障性住房跟不上，新市民、年轻人买房租房压力山大。大家的需求也变了，不再满足于“有地方住”，而是琢磨着“住得舒服、住得有品质”。房企那套“高负债、高杠杆、高周转”的玩法，早就玩不转了，必须转向低负债、低杠杆的路子，从单纯盖房子的“包工头”，升级成做产品、做服务、做运营的全能选手。看看那些数据，不管是家庭住房拥有率、房价收入比，还是房地产贷款占银行贷款的比重，都明明白白地告诉我们：旧模式已经走到头了。 这时候就有人跳出来说，房地产不行了，在经济中的地位下降了。这话可就太片面了。2024年房地产业和建筑业加起来，占GDP的比重达到13%，直接带动7000多万人就业，这分量能轻得了？虽说新房投资的步子慢了点，但住房服务、二手房交易、房产资产管理这些领域，发展势头正猛，藏着不少赚钱的机会。瞅瞅那些发达国家，美国、英国、德国这些，房地产业占GDP的比重平均都在10%以上，照样是经济的压舱石。2000到2024年，日本、韩国每一千人每年平均新建住宅分别是7.74套、10.39套，建房的劲头可不弱。这么一算，咱们国家城乡每年新建住宅1000万到1490万套，完全说得通，楼市的潜力还大着呢。 再往深了挖，楼市的新机会还藏在不少地方。先看城镇化，2024年咱们常住人口城镇化率是67%，但户籍城镇化率还不到50%，那些刚落户的农民工、刚毕业的大学生，都是实打实的刚需，人口往大城市挤、在城市间流动的趋势，还得持续好一阵子。再看住房结构，城镇里人均住房面积不到30平方米的家庭快占40%了，还有7%的家庭人均面积不到20平方米，改善居住条件的需求，一抓一大把。现在家庭越变越小，小两口、单身青年的住房需求也得重视；“人才红利”来了，大家对房子的品质要求也更高了。还有老旧小区改造，按20年房龄算老房子的话，未来会有一大批房子等着更新。现在城镇存量住房有350亿平方米，按每年2%的折旧率算，光更新需求就有7亿平方米，这可是块不小的蛋糕。 政策的东风早就吹起来了。2024年9月26日中央政治局会议就明确了，要让楼市止跌回稳，构建新发展模式。相关部门立刻跟上，甩出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，抓资金监管、建融资协调机制、扩“白名单”项目，保交楼的任务稳稳完成。民生和发展也没落下，2025年以来，38个城市搞老旧住房自主更新、原拆原建，266个地级市以上城市建了住房保障轮候库，按需建保障房，城中村、危旧房改造稳步推进。为了让大家住上好房子，42个城市试点房屋全生命周期安全管理，智慧、绿色的好房子越来越多。政策发力见效，2025年新房二手房交易量稳住了，房价降幅也在收窄，到10月的时候，狭义库存比年初高峰少了4285万平方米，去库存的压力小了不少。 当然，现在楼市也不是一片坦途，有些城市止跌回稳的路上还有波动，房企投资的劲头也还没提起来。这事儿也不用慌，部分城市库存多，消化得有时间；潜力要变成实实在在的动力和信心，也得有个过程。楼市现在正处在换挡的关键时候，新旧模式切换哪能一蹴而就。只要咱们摸准行业规律，稳住节奏，政策给足力，供给侧把好关，再做好信息引导，就能让楼市少点颠簸，平稳迈向高质量发展的新赛道。毕竟，房地产从来不是经济的“绊脚石”，而是稳稳的“压舱石”，找准方向，就能走出一条康庄大道。
