一、保值梯队速览 -第一梯队（能保值/微涨）：北上广深等一线城市核心区、强

一、保值梯队速览 - 第一梯队（能保值/微涨）：北上广深等一线城市核心区、强二线城市优质地段（产业密集、配套成熟、学区稳定），年均涨幅约2%-3%，跑赢通胀、略超理财收益。 ​ - 第二梯队（横盘/小幅波动）：强二线非核心区、普通二线城市核心板块，大概率持平或微跌，扣除持有成本后实际收益接近零。 ​ - 第三梯队（贬值风险高）：三四线及以下城市、远郊房、老破小（无学区/配套差），五年内可能贬值10%-30%，转手周期长、流动性差。 二、核心影响因素 1. 人口与供需：购房主力人口减少，城镇住房普及率超96%，多数城市供过于求，支撑普涨的基础消失。 ​ 2. 政策托底但不刺激：“十五五”以稳为主，重点去库存、推进城市更新，避免大起大落，难有普涨行情。 ​ 3. 持有成本上升：物业费、维修基金、潜在房产税等，进一步压缩投资收益。 三、保值建议 - 优先选一线/强二线核心区+优质物业+配套成熟的房源，兼顾居住与流动性。 ​ - 避开三四线远郊、老破小、高库存区域，刚需自住优先，投资需谨慎。 ​ - 控制杠杆，优选低利率、长期限房贷，降低持有压力。