日本房地产总结 第九篇房企的生死大逃杀：1990-2002日本地产商大溃败全景复盘。 1991-2000年间，日本约2000家房企倒闭，占行业总数20%，相当于每5家就有1家死亡。东京商业地价两年内暴跌47.4%，六大城市住宅地价累计下跌83.8%。 死亡的三重绞杀： 第一绞杀：资产价格雪崩， 1990年政策急转后，房企发现引以为傲的土地储备瞬间变成毒药。以三菱地所为例，其1989年收购的洛克菲勒中心项目，到1995年账面亏损达2000亿日元。更致命的是，这些资产无法变现——当所有人都在抛售时，市场根本没有买家。 第二绞杀：流动性黑洞， 银行突然抽贷形成的死亡螺旋：当房价下跌→抵押物贬值→银行要求追加担保→房企被迫抛售资产→进一步压低房价。三井不动产1992年财报显示，其短期借款中83%被银行要求立即偿还，而同期销售额暴跌67%。 第三绞杀：需求断层， 当全民从"买房致富"转向"现金为王"时，市场出现诡异现象：1993年东京新建住宅供应量同比下降52%，但库存去化周期却从6个月暴增至38个月。购房者消失的速度远超房企减产的速度。 两种死法与一种活法： 1，资金链断裂，青木建设公司，关键死因过度举债+银行抽贷。 2，资产减值，长谷工建设公司，关键死因土地储备贬值超净资产。 3，转型求生，三井不动产公司，通过REITs+康养地产。 幸存者的绝地求生， 三井不动产的断臂求生： 1995年，三井不动产做出惊人之举——将旗下12个核心商业物业打包成日本首支REITs上市，套现8000亿日元。这种"卖子求生"模式后来成为行业标配：通过REITs证券化，房企从开发商转型为资产管理人，每年收取稳定的管理费而非赌命式的开发利润。 康养地产的意外崛起： 当传统住宅市场冰封时，老年住宅需求却逆势增长。1995年，积水住宅推出"百年住宅计划"，将适老化改造作为卖点，其老年住宅项目入住率达92%，而同期普通住宅空置率突破25%。这种从"卖房子"到"卖服务"的转变，让部分房企找到了穿越周期的密码。 死亡企业的最后24小时： 1997年11月24日：北海道拓殖银行破产，触发房企集体挤兑。 1998年3月：山一证券倒闭，地产融资渠道彻底断裂。 1999年6月：长期信用银行破产，大型房企开始排队等死。 2000年12月：最后一家百强房企日本土地建物申请破产保护。 活下来的三大铁律： 负债率必须低于50%（泡沫期平均85%）， 土地储备周转率控制在3年以内。 经营性现金流必须覆盖利息支出。大萧条的日本 日本楼市 地产市场分析 房地产业发展史
