徐州欧蓓莎困局：运营失守下的投资悲剧 总投资50亿元、曾定位淮海经济圈建材标杆的徐州欧蓓莎国际商城，运营十年却沦为业主的“投资陷阱”。客流稀疏的商铺、中断的租金回报、堆积的司法纠纷，让业主们的质疑直击核心：为何运营商放弃用心运营？为何寄望于东兴市场拆迁坐享其成？为何错失康养产业转型机遇？这些问题的答案，藏在运营失能、战略短视与能力缺失的三重困境中。 不用心运营，源于诚信崩塌与管理系统性失效。项目初期承诺的“统一规划、统一管理”“与业主共担风险”纯属空谈，运营商从一开始就缺乏长期运营意愿。业主仅收到三个季度租金便遭遇断供，运营商以“修高架影响生意”为由推诿，甚至对讨租业主施以暴力，索要自家商铺需缴纳1万元“归还费”，面对质疑直接锁门回避。 管理层面的混乱更让市场失去活力。在红星美凯龙、升辉装饰城等成熟对手环伺的情况下，欧蓓莎既未打造差异化优势，反而陷入内部同质化价格战，部分商户“做工差、服务烂”的问题持续透支口碑。面对电商浪潮冲击，运营商仍固守传统“坐销”模式，既不搭建线上引流渠道，也不升级线下体验，在价格透明化的市场中彻底丧失竞争力。这种“圈钱后躺平”的操作，本质是将风险完全转嫁给业主的不负责任之举。 傻等东兴市场拆迁，是被动投机的战略误判。欧蓓莎选址高铁商务区的核心逻辑，本是承接市区老旧建材市场的转移需求。作为徐州38家待搬迁的老旧市场之一，东兴物资市场因不符合城市规划被列入搬迁名单，其拆迁后的商户与客流自然成为欧蓓莎觊觎的目标。 但运营商将政策红利当作必然结果，陷入致命的战略惰性。既未主动对接东兴市场商户搭建承接体系，也未完善交通配套与经营环境，反而放弃主动招商与市场培育，坐等拆迁带来的“自然客流”。殊不知高铁商务区人气聚集缓慢，项目“远、偏、堵”的硬伤本就劝退消费者，这种把命运完全寄托于外部政策的投机心态，让项目错失了十年培育期。 未转型康养产业，实为能力缺失与成本受限的必然。康养虽属朝阳产业，但商业综合体转型需突破多重瓶颈。从硬件来看，欧蓓莎78万方建筑的空间布局、消防标准与养老机构要求差异巨大，改造需巨额资金，而运营商连租金都无法兑现，根本无力承担改造成本。 从专业能力看，康养产业涉及医疗护理、运营管理等专业领域，运营商核心业务始终围绕商业租赁，既无相关人才储备，也无资源整合能力。更关键的是，康养产业需对接医疗资质申请、补贴政策等复杂体系，连现有业务都管理不善的运营商，显然不具备跨界运营的基础。 欧蓓莎的悲剧印证了商业地产的核心逻辑：成功既要抵御行业周期的“天灾”，更要规避定位失误、管理失序的“人祸”。运营商若抱着“赚快钱”心态无视责任，再好的区位优势也难挽颓势。对业主而言，唯有通过法律途径维权，推动引入专业运营团队，才可能为项目寻得生机。而这场投资迷局更深刻的教训是：依赖“坐等红利”“承诺兜底”的投资，终究难逃颗粒无收的结局。
