香港房价畸高的镜鉴：不能把教训当经验 香港楼市再现量价齐升的狂欢，但也有隐忧。

香港房价畸高的镜鉴：不能把教训当经验 香港楼市再现量价齐升的狂欢，但也有隐忧。过去香港长期房价畸高，导致产业空心化，生活成本过高，幸福指数不高，未来应大力发展资本市场、自由贸易港、科技等，防止重走依靠房价暴涨的老路。 2025年香港楼宇成交登记量同比涨19%，成交量创4年最佳；私人住宅售价指数自2025年3月见底后连续四个季度回升，累计反弹12%；租金指数涨4.3%，突破2019年历史高点；2025年底一手住宅货尾量创两年新低。 楼市回暖主因是全面“撤辣”降低交易成本、租金回报率反超房贷利率、人口流入、股市财富效应外溢等四大力量推动。2024年全面取消“辣招”降低交易成本；美联储降息带动按揭利率回落至3.31%，小户型租金回报率达3.6%，形成“以租养贷”；推出“高才通”，至2025年底人才计划获批近40万宗，26万人携家属抵港；2025年恒生指数上涨28%，创2017年以来最佳年度表现。 但香港房价长期畸高，引发三大深层次问题： 1、高房价大幅推升生活成本，抑制青年创新活力与居民幸福感。房价收入比常年居全球主要城市前十，即使经历前几年房价大跌，核心区域新盘均价仍高达30-40万/平，远高于北上广深，全香港家庭平均住宅面积仅30-50平。 2、房价长期畸高，挤压实体经济，加剧产业空心化。当前房地产、金融业合计占GDP比例超36%，而制造业等占比过低。 3、住宅与写字楼密集交织，压迫感强烈，很多老城区设施陈旧，改造滞后，城市规划、公共设施有待提升。 当前，香港依托港口优势与开放制度，大量优质科技企业赴港上市，并吸引全球家族办公室与资本，推动资金流向科创、高端服务等领域，这是引导其摆脱过度依赖房地产的关键时间窗口。 1998年房改，我们借鉴香港，引入土地批租制度、预售制度等。前几年，吸取香港高房价教训，我国及时给高房价踩刹车，推出“三道红线”，严控房企杠杆、坚持“房住不炒”，虽然短期有阵痛，但长期对于发展高科技、提高实体经济竞争力、降低年轻人生活成本，效果明显，千秋大计，利大于弊，要给予历史的正面肯定。 唯有让房地产回归居住属性，让资源流向创新与实业，才能提升科技竞争力与居民幸福感，实现长期繁荣稳定。 我在十多年前提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”行业标准分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”，2020年预测“房地产将出现历史性大顶”，最新预测“楼市二八分化”。 财富大迁移，当前国家重点发展资本市场，助力新质生产力。 15日晚7点，我将在“任泽平”抖音号进行新的大势研判。