前段时间市场上到处都是地产见底、全面反转的声音，很多人真的信了。说到底，还是股价

前段时间市场上到处都是地产见底、全面反转的声音，很多人真的信了。说到底，还是股价一涨，预期就跟着飘，仿佛过去的高杠杆、高库存、人口拐点、需求透支等所有问题，都能被一根阳线抹平。但情绪归情绪，现实归现实，短期反弹改不了长期趋势，政策托底也托不起全面回归繁荣。 我始终认为，未来地产行业不存在全国性的拐点与反转，只有极度深刻的结构性分化。人口持续流入、产业支撑强劲的核心一二线城市，会慢慢筑底企稳，优质地段的优质资产还有修复甚至创新高的可能，但这个筑底过程会非常漫长，绝非一蹴而就。 对照日本楼市的经验就很清晰：泡沫破裂后，东京圈人口持续集聚，房价慢慢回到90年代高点；而大量三四线及人口外流城市，房价一蹶不振，长期趴在底部，即便货币宽松、政策刺激，也难有像样反弹，最终沦为失去流动性的“存量包袱”。 放到国内，未来只会更极致：核心城市圈是资产，多数非核心城市只是房子。总量见顶、需求回落、供给出清的大方向已定，过去普涨周期彻底结束。投资也好，配置也罢，都要放弃“全面回暖”的幻想，紧盯结构、严控风险，才是应对地产新常态的正确思路。