很多人总觉得香港拥挤，确实，从人口密度来看，香港面积只有1114平方公里，但人口却达到了752万，算下来人口6750人-平方公里，这个人口密度，比北京上海都还要稠密，是全国平均人口密度的46倍，由此可见！香港的人口确实是非常稠密的，但实际上，香港虽然人口众多密集程度大，但多集中在发展区。 香港这个地方给人的第一印象就是挤得喘不过气来，尤其去过旺角、尖沙咀或者铜锣湾的人，基本都会有这种感觉。街上人贴人走，地铁高峰期车厢里连转身都难，楼宇之间间距小到几乎能闻到隔壁煮饭的味道。这种拥挤不是错觉，数据摆在那儿：全港陆地面积1114平方公里左右，人口长期稳定在740万到750万之间，平均下来每平方公里6700多人。这个密度在全球大城市里也排得上号，比纽约、东京的平均值高出一截，更别提北京上海全市平均了。全国平均人口密度大概150人每平方公里左右，香港是它的40多倍，这个差距确实很大。 但事情没那么简单。香港的土地使用情况跟很多人想象的不太一样。规划署和地政总署的官方统计显示，香港真正已经开发建成的土地只占总面积的23%到25%左右，剩下的75%多都是未开发或者受保护的状态。这些未开发地主要包括24个郊野公园、特别地区、林地、农地、湿地和一些山坡地带。郊野公园面积加起来超过4万公顷，占全港土地的40%上下。这些地方基本不准盖房子、建工厂，主要是用来保护生态、水源和提供远足休闲空间。 住宅用地更少。根据2023年到2025年的最新土地用途分布数据，住宅用地（包括私人住宅、公屋、居屋等）只占全港总面积的6.9%到7.2%。商业用地、金融区、工业用地加起来也就10%出头。也就是说，752万人口基本上都挤在这不到80平方公里的已开发住宅和混合用途土地上。九龙和新界部分市区，比如观塘、黄大仙、深水埗、油尖旺这些地方，局部密度轻松破4万甚至5万人每平方公里。港岛中西区、湾仔、东区也差不多。反过来，大屿山、新界西北、东北的大片区域，人口密度低到每平方公里几百人甚至几十人。 为什么会这样？历史原因占很大比重。香港开埠后，英国殖民时期就把发展集中在维港两岸，九龙和港岛核心区最先开发，因为那里交通方便、港口条件好。后来人口快速增长，特别是50年代到70年代大量内地移民涌入，政府只能在有限的平地和填海区盖房子。填海造地是香港扩大可用土地的主要办法，但填海成本高、周期长、环保争议也多。80年代以后，政府开始大规模划郊野公园，把大片山地和海岸线保护起来，避免无序开发。这套政策一直延续到现在。 结果就是现在的格局：市区极度高密度，外围大面积空置。举个例子，香港最高的山大帽山海拔957米，周围全是郊野公园，基本没住宅。西贡、离岛区的大部分土地也都是自然保护区。米埔湿地、内涌湿地这些地方更是国际重要湿地，拉姆萨尔公约保护对象，开发基本不可能。换句话说，香港不是真的没地，而是能盖房子的地被历史、政策和生态限制死死卡住了。 如果把那些未开发土地全部开放，理论上密度可以降很多。但现实里不可能这么干。一方面生态价值高，砍山填海会破坏水土保持和生物多样性；另一方面基建成本巨大，新界偏远地区修路、供水、供电、排污、学校医院配套都要花大钱；再加上本地居民对大规模开发的反对声浪一直很大，担心破坏生活环境和社区结构。所以政府这些年更多走的是“精明增长”路线：在现有市区增加密度、推高楼、填小海、棕地复耕、旧区重建，而不是大举开山辟地。 数据上也能看出来，过去二十年香港新增住宅用地主要靠市区重建和少量新填海，比如将军澳、启德、安达臣道石矿场这些项目。北部都会区是近年最大规划，但也集中在新界西北现有交通走廊附近，不会碰大片郊野。整体看，香港的“拥挤”更多是局部现象，是发展区土地供应长期跟不上人口和经济需求的结构性问题，而不是全境真的寸土寸金没地方落脚。 简单讲，香港挤是真的，但挤的原因不是土地总量不够，而是好用的平地太集中，政策和历史把大部分土地锁死了。很多人一听752万挤在1114平方公里就觉得恐怖，其实把75%的非发展区刨掉再算，剩下那点地方的密度才叫真夸张。这就是香港土地故事的真实一面。
