深圳房价真相曝光！报告用新算法剔除干扰，真实跌幅超40%，刚需盘最受伤 当市场

深圳房价真相曝光！报告用新算法剔除干扰，真实跌幅超40%，刚需盘最受伤 当市场上的平均房价数据因为豪宅与刚需盘成交比例变化而“失真”时，我们该如何看清楼市的真面目？一份来自权威机构的报告通过创新算法，试图揭示深圳二手房市场剔除了结构性干扰后的“真实跌幅”，结果触目惊心。 近日，广发证券发布了一份关于深圳二手房市场的深度分析报告，其核心创新在于成功剔除了成交结构对价格指数的干扰，为我们呈现了更接近真实情况的房价走势图景。 如何看清“真实”的房价？ 报告并未采用简单的全市平均价，因为那会受当月是豪宅成交多还是刚需盘成交多的严重影响。为此，研究人员选取了深圳交易量较大的26个代表性楼盘作为样本。 他们通过复杂的算法模型，剔除了同一楼盘内部分期、楼层、户型等微观细节对单笔成交价的影响，计算出每个小区的“纯净”价格指数。然后，再将同类小区（如豪宅、改善、刚需）的指数进行平均，最终得出能反映纯价格波动的走势图。 数据触目惊心：全面下行，刚需板块成“重灾区” 算法结果显示，截至2025年9月，深圳二手房市场的调整深度远超许多人想象： 1. 全面深度下跌：无论短期还是长期，市场均处于下行通道。相比历史高点，样本小区价格平均下跌已达-41.7%，意味着房价几近腰斩。 2. “豪宅抗跌，刚需承压”格局鲜明：市场内部分化极其严重。抗跌性最强的豪宅板块，从高点回落-31.7%；而承载主要居住需求的刚需楼盘，跌幅最深，高达-52.6%，受损最为严重。 3. 近期跌速加快，分化持续：仅看2025年9月单月，刚需楼盘环比下跌-5.1%，速度远快于豪宅的-1.6%，表明市场信心不足的问题在刚需市场中表现得更为严峻。 成交结构印证购买力下滑 报告中的另一张图——深圳中介成交结构占比图——也印证了市场的疲软。数据显示，成交重心明显向中低总价区间偏移。这背后反映的是市场购买力的整体下移，更多的人只能负担得起总价更低的房子，这也从侧面加剧了整体均价的结构性下滑。 核心看点与市场启示 这份报告的最大价值在于它清晰地告诉我们：深圳房价的下跌，不仅仅是“因为便宜的房子卖得多”造成的统计假象，而是切切实实的普遍性、深幅度价值回调。当前市场正经历“真实下跌”与“结构下移”的双重压力。 对于市场参与者而言，这一分析提供了关键启示： • 对投资者：靠普涨赚钱的时代彻底结束，资产选择需要极度精细化，稀缺地段的优质资产（如豪宅）抗风险能力显著更强。 • 对刚需购房者：虽然整体市场低迷，但刚需盘跌幅最深，也意味着其中可能蕴含了更多的机会，但需仔细甄别资产质量，警惕后续风险。 这份“祛魅”后的房价报告，描绘了一幅更为冷静和真实的深圳楼市图景。它表明市场的出清仍在继续，信心的重建需要时间。在这样一个分化加剧的时代，无论是买房还是卖房，都需要超越表面数据，进行更深入的洞察。 （本文基于公开研究报告分析，不构成任何投资建议，市场有风险，决策需谨慎。） 深圳楼市 深圳购房比例 深圳买房新规 深圳买房陷阱 深圳房产困局 深圳房产避坑 深圳刚需二手房