北京楼市：中产置换家庭已崩溃！

[气球R] 最近随着大量刚需房价格逐步触底，房东越来越慌。不止一个房东和我说：现在中介每周都要打个电话劝降价，身边的业主也没有取暖这一说，无底线的一直降，这么下去，明年继续降可怎么办？ [气球R] 现在降幅最多的板块，都是主流房产在500万以下的刚需板块。比如昌平南，曾经大量码农聚集，次新小区一度炒到了10万/平米，现在单价整体跌到了3万左右。 [气球R] 龙博苑二区在2025年10月了一套两居室，成交价是235万，比8月份降了23万，比2022年4月降了472万，降幅幅51%。这种情况下，已经有一些业主准备放弃卖房了：让他们卷去吧，我不卖了。 [气球R] 现在北京的改善市场其实没那么悲观，群里每天都有大量关注改善房的群体。 [气球R] 真正惨烈的是持有远郊房产的房东，大量房子7-10年卖不出去。更残酷的是，现在为了增加财政收入，北京有大量的新房正在入市，甚至连东西城的新房都多了起来。这些房产入市，直接挤压的就是周边二手房。 [气球R] 这种行情，对于两类人来说最危险： ✅ 500万以下的刚需群体 这类购房者的预算有限，很可能在老破小和远大新之间纠结，稍微疏漏一点，选择了雷点硬伤房，后续就是还不完的贷款和跌不完的房价。 ✅ 家里有多套资产的家庭 现在很多老北京人，家里在远郊是有房子的。一些是老人遗留的，还有一些是首套做错了决策，选择了流通性弱的房子。现在这类房子成了烫手山芋，该卖要尽快卖，降价也得卖。 [气球R] 而对于购房者来说，也别觉得房价一直降就是好事。很多单价低于2万/㎡的房子，都是坑。北京现在的平均房价是5.7万/㎡；这其中，有海淀北和东城、西城、海淀单价10万+/㎡的房子；也有通州 、顺义、昌平、大兴这些拉低平均价的区域。单价已经跌到了不到2万/㎡的房子，未来更是无人问津。 [气球R] 这就是为什么我们不建议那些在城里上班的购房者去买远郊的房子。即便是在市场下行的情况中，居住属性和保值能力，房子至少也要具备其中一个。 [气球R] 但如果日常在市里上班，买在了远郊，既牺牲了通勤，房子的保值能力、租售比也几乎约等于0，未来就是要成为下一个燕郊。 左滑图片，查看更多内容！