保障房违规转租引发高空坠物的责任划定

🥞案情引入 某市公租房合法承租人王某，明知相关规定禁止转租，仍将房屋擅自转租给李某。某日，李某放置在窗台的木质砧板被风吹落，砸中楼下行人赵某，致其重型颅脑损伤，不仅给第三人带来巨大的身体痛苦和精神创伤，还产生了医疗费、残疾赔偿金、精神损害抚慰金等一系列经济损失。赵某将直接使用人李某与违规转租人王某一并诉至法院，要求二人连带赔偿医疗费、残疾赔偿金等各项损失共计100万余元。 [氛围感R]核心问题抽离 当损害发生于一个无效的租赁（或转租）法律关系背景下，实际侵权行为人（实际使用人）与导致该无效法律关系产生的过错方（如违法转租人），对遭受损害的第三人，应当如何承担侵权赔偿责任？ [清单R]类案裁判观点综述 ❶违法转租人承担侵权责任的法理基础：过错责任原则（2023）陕0113民初14442号 ❷责任形态划分：以按份责任为原则，以连带责任为例外 ⑴按份责任是基本原则（2018）京02民终10867号、（2019）黔01民终4499号 ⑵连带责任适用于严格限定的特殊情形（2016）粤民申5292号、（2016）粤民申5294号 ❸合同效力状态不影响侵权责任的成立 （2021）赣0802民初4072号 [打卡R]法律规定 ❶连带责任依据《民法典》第178.1168. ❷转租及合同效力依据《民法典》第153.716.718条 ❸侵权及责任分担依据《民法典》第1165.1172.719条 [耶R]律师实操建议 ❶给出租人（房屋权利人）的实操建议 ⑴在租赁合同中明确约定“禁止擅自转租”“禁止改变房屋用途”“禁止违规改造房屋”等内容，并明确其违约责任 ⑵加强房屋监管义务 ⑶明确自身责任边界 ❷给违规转租人的应诉建议 ⑴核心抗辩方向：应着力主张按份责任而非连带责任，并全力争取降低己方的责任比例 ⑵次要抗辩点：口头或书面安全告知的证据，可在一定程度上证明其履行了部分义务 ⑶调解考量：在诉讼中后期，可基于预估的按份责任份额，在法院主持下与原告进行调解 ❸给实际居住人的自查自防指南 ⑴核查租赁关系合法性 ⑵规范房屋使用行为 ❹给受害人的维权建议 ⑴及时固定侵权证据 ⑵合理选择追责对象