业主大会 & 业委会指导规则🔥 业主大会 & 业委会指导规则🔥业主维权必看 小区自治核心法规！一篇讲清权力边界、成立流程、维权路径 业主必存，别再被业委会/物业忽悠✅ 🏛 一、法律定位：谁大谁小？ 业主大会：全体业主组成 → 最高权力机构 业委会：大会选举 → 执行机构 核心原则： - 业委会无最终决策权，必须听大会的 - 所有决定必须双过半（面积+人数） - 越权决定→可法院撤销（1年内） 📋 二、业主大会：7大法定职权（必须投票） 1. 制定/修改管理规约、议事规则 2. 选举/罢免业委会成员 3. 选聘/解聘物业公司 4. 筹集/使用维修资金（双2/3同意） 5. 改建/重建小区设施（双2/3同意） 6. 决定公共收益分配、使用 7. 其他重大共有权利事项 🛠 三、业委会：6项合法权限（执行+监督） 1. 召集业主大会、定期汇报工作 2. 执行业主大会决议 3. 代表签物业服务合同 4. 监督物业履约、收集业主意见 5. 督促物业费、调解物业纠纷 6. 管理公共收益、定期公示账目 ⚠️ 四、业委会绝对红线（越权即违法） ❌ 擅自选聘/解聘物业 ❌ 擅自涨物业费、定停车费 ❌ 擅自使用/挪用维修资金 ❌ 擅自处分公共收益、签订长期合同 ❌ 拒绝公示账目、阻挠业主监督 ❌ 非法收受物业/开发商好处 📅 五、成立流程（重点） 1. 发起：10名以上业主联名申请成立业主大会 2. 筹备组：街道30天内成立，3个月内完成 3. 首次大会经费：开发商承担（每户30元） 4. 选举：选举业委会需双过半投票有效 ⚠️ 表决、选举生效前提：需满足专有部分面积占比、业主人数占比，双过半参与投票 5. 备案：选举后30日内向街道、住建部门备案 🚨 六、违规如何维权？（直接抄） 1. 查备案：要求公示业委会备案表、选举记录 2. 查决议：所有决定必须书面公示+投票记录 3. 查账目：起诉要求公示公共收益、物业费收支 4. 撤越权决定：知情1年内诉法院撤销 5. 罢免委员：20%业主提议→召开大会罢免 6. 举报违法：向街道、住建、纪委举报 💡 七、业主必知 - 业主大会每年至少开1次，10%业主可提议临时会议 - 业委会每届任期3-5年，必须换届 - 公共收益归全体业主，必须公示、用于小区 - 不参加投票=放弃权利，积极参与才不被代表
