几年前，朋友觉得日本房价便宜、又是永久产权，一咬牙在那边买了3套房，想做收租的“甩手掌柜”。结果前几天跟我视频，他直呼：“我是真傻，难怪日本人宁愿租房也不买房。”第一，持有成本高得吓人。第二，房子贬值太快。第三，租客比上帝还难伺候。 日本房产有一种叫所有权（Freehold）的产权形式，这种产权在法律上是永久的，外国人也可以自由购买，没有特别限制或额外税收。产权规则方面，外国人可像日本本地居民一样拥有不动产，不需要居留身份或签证，仅是买房不等于有居住权或签证资格。 可现实是——拥有权并不等于赚得好。那朋友当初听到的“几十万人民币就能搞定一套房”这种说法，其实只是在一些偏远或老旧房源里可能有过类似价格，但这些房产的市场需求、租金回报率、长期维护成本与他本来的预想根本不是一回事。 比如说，在东京等大城市中心，公寓价格一直居高不下，2025年数据显示东京二手公寓市场价格同比上涨超过10%，而全国范围的住宅价格也出现稳健增长，这意味着所谓低价房产往往不是“好资产”。 再从持有成本说起：日本的房产税收体系对权利本身确实没有歧视外国人的政策，但拥有房产就意味着每年都要缴纳地方性固定资产税（约1.4%）和都市规划税（可高达0.3%）。这笔费用按评估价值计收，而这种评估价值每三年重新评估一次，会因为地价变动而上下浮动。 不仅如此，购买时还有一大堆隐性成本：房地产中介费按规范通常是房价的3%加固定金额与消费税，还有印花税、注册许可税等，这些加起来往往占购买总价的5%左右甚至更高。 更要命的是，日本房屋的贬值逻辑。在日本，不是所有资产都像预期里那样越旧越值钱。以木造住宅为例，其税务评估价值随年数加长被迅速折旧，评估值在20年后往往接近“零”，在市场转售时变现能力弱，这远低于许多国家的房产保值逻辑。 相比之下，中国虽然近年来也有楼市调控、房价分化等问题，但“城市核心区供需紧张、人口红利持续与政策支持改善住房保障体系”等因素，使得核心城市优质房产的价值逻辑更稳定，这也是许多人不愿草率跑到海外买房的一个现实原因。 第三个重要的点，是租赁市场规则。日本的租客权益受到法律保护得比较完善，而房东的权利相对弱势。在日本，租客在合同期内几乎不可随意被解除租约，除非经过复杂的法律程序。这意味着一旦租客不交租或拖欠修缮责任，房东单方面进行处置非常困难。这种严格的租赁保护制度，适合保障居住者权益，但对于想快速收租、轻松经营的人来说，却成为重大成本与麻烦。 2018年日本住房空置率曾升至13.6%，预计今后几年还会进一步上升，这说明住宅需求结构分化极为明显。很多空置房即使购买了，想出租也未必能顺利出租。 有资料显示，日本市场的租金收益率通常只有2%到6%左右，这相对刚性持有成本来说并不是很高。即便是城市中心地带价格较高，租金收益仍然受限于当地工资水平、人口老龄化与人口减少问题。 从投资角度看，很多日本住宅市场的“收益预期”往往是毛收益率，没有扣除一切税费与管理成本，要知道真正的净收益才是投资人最终能拿到的钱。 这样一看，朋友那句“日本人宁愿租房也不买房”，其实有其经济逻辑。日本很多人认为房子是“住的不是炒的”，这既与他们本国房地产市场的历史教训有关，也与其社会文化与人口趋势有关——长期房价泡沫后，人们对用房消费与资产投资分得更清楚。 而对于外籍投资者来说，简单把“便宜+永久产权”视觉化，忽略掉成本结构与市场逻辑，是很容易踩坑的。 在当前全球经济不确定性加剧的大背景下，跨国投资更不能只看表面便宜。对比来讲，在中国，随着租购同权推进、城镇化持续与住房租赁市场健康发展，质量优良的房产不仅能起到稳定住的作用，也更有可能配合长期资产配置需求。
