香港不是寸土寸金吗，那为什么不大规模开发新界？原因很简单，因为地方势力太负责，香港政府想管都难。网友表示大陆派几个城管就能解决。 新界开发历史源于英国殖民时期，当时为安抚原住民而设定的土地政策延续至今。乡议局作为法定机构，掌控27个乡事委员会，影响区议会和立法会选举。原住民享有丁权，每名成年男丁可申请建三层小屋，这种权利源于1898年租借条约。元朗等地积累数万申请，政府征地时村民集体抵制，导致项目延宕。地产商低价购地囤积，等待增值获利，与政府土地拍卖利益绑定。环保组织针对湿地和填海计划提起诉讼，拖延进度。土地制度要求生地转为熟地需漫长程序，增加成本。这些因素交织，阻碍大规模开发。 2025年数据显示，香港已建土地仅占24%，郊野公园超40%，住宅用地不足7%。政府推动北部都会区，覆盖新界北，计划与深圳对接，创建国际创科中心。收回新田科技城62公顷私人土地，根据收回土地条例强制执行，但引发权益争议。三宝树湿地保育公园作为补偿，占地300公顷，分两期建设。公屋轮候时间维持5.1年，轻质公屋平均3.1年，目标2027-28年建成3万个单位。私楼市场回暖，内地买家占比超六成，未来五年提供8万个单位，主要来自新界北部和东涌扩展。 明日大屿计划本拟填海造地，提供数万住宅，但2025年9月发展局局长表示缺乏启动条件，环境评估暂停。优先北部都会区后，该项目搁置。环保团体反对松绑维港填海规则，认为会破坏生态。乡议局继续维护原住民权益，批评政府忽略传统权利。地产商面对市场低迷，部分暂停商业地投标，导致政府2025-26年土地销售规模缩减。住房供需失衡加剧，11.16万一般公屋申请待处理。 刘皇发曾任乡议局主席，推动保护新界权益，参与基本法起草。他的继任者刘业强延续这一立场，在会议中强调丁权不可动摇。政府尝试工业用地转公屋，如元朗锦田简约公屋，但规模有限，无法满足缺口。土地集中于少数家族，增加征地难度。业权注册改革拟推行新土地先行方案，提高透明度，但现有土地转制需时日。 北部都会区预计提供5万个住宅，容纳15万人口，创造16万个就业机会。2025年10月，特区代表团访京冀，推动加速发展。政策地址注入30亿港元公共工程资金，支持基础设施。商业物业空置率高，政府宣布一年内不推商业用地，转为住宅用途。郊野公园平衡开发讨论持续，人均面积亚洲前列，但边缘地带开发争议未止。 小屋政策经法院确认合宪，男嗣享有建屋权，但女性权益缺失引发批评。原住民村落网络紧密，历史上抵抗外来威胁，如今转向政策博弈。地产商如新世界发展负债高企，净债达股东权益98%，影响土地利用。土地供应弹性受地形、法规和未开发地限制，研究显示需优化以提升住房弹性。 2025年房地产市场租金下降8.6%，中环跌12%，竞争激烈。北方都会区占地三分之一土地，规划3000公顷新地。公营房屋2025/26至2030/31年提供16.95万个单位，包括11.06万租住屋。土地博弈涉及历史遗留，需平衡各方需求。 土地问题不止住房，还关治理。政府多管齐下，探索土地分享试点，鼓励开发商捐地建屋。但囤地行为屡遭指责，北京压力下部分开发商回应。环保诉求强调生态补偿，如湿地公园建设。村民农地转为豪宅区，引发不满。 长远策略转向低碳区和创新科技，北部都会区成重点。2025政策地址成立新委员会，由行政长官亲任主席，快轨发展。公屋创新如轻质模块，缩短建设周期。私人重建项目补充供应，1.37万个单位计划中。 这些举措虽有进展，但阻力犹存。乡议局影响力根深蒂固，选举机制助其把控地方。地产商策略调整，面对需求疲软。环保诉讼成本转嫁纳税人，需审视合理性。土地制度改革渐进，逐步取代180年契约注册。
