我有个大学同学叫李明，去年底听说海南房产在涨，就兴冲冲地投入了。他投了接近两百万

我有个大学同学叫李明，去年底听说海南房产在涨，就兴冲冲地投入了。他投了接近两百万，在海南买了两套房。当时他特别兴奋，跟我说"这是今年最好的投资机会"。 前半年他挺开心的。房子确实在涨价，他看着房产估值从两百万涨到了两百三十万左右。他觉得自己"赚到了"。 但最近三个月，情况开始变糟糕了。 首先是成交冷淡。他想把其中一套房子挂出去试试，结果挂了两个月，咨询的人倒是有几个，但没有一个真正敢下手。他就开始着急，问我"是不是房价要跌了"。 其次是政策的不确定性。海南最近发布了一些新的调控措施，主要是对房价过快上升的抑制。虽然没有说"限购"或者"限售"，但整个市场的预期就变了。一些之前想买的人现在在观望，一些已经买的人现在在想"要不要抛掉"。 最关键的是，他这两百万的投入，现在已经开始贬值了。在短短三个月里，他买的房子从两百三十万的估值，下降到了两百一十万左右。这意味着他"赚到的"三十万，现在已经"赔回去了"，还倒贴了十万。 他最近跟我吐槽，说"早知道就不买了"。我问他"为什么要买呢"，他的回答就是"看周围的人都在买，觉得肯定没问题"。 这就是典型的"从众心理"。 我后来跟他深入聊了一下他的投资逻辑。他其实根本没有做过什么研究。他就是听了一些人的"推荐"，看了几篇文章，就决定投两百万。这么大的决定，花的思考时间可能都不超过一周。 更可怕的是，他投的那两百万，其实是他和老婆好不容易存下来的。这不是"闲钱投资"，这是"要用的钱被套进去了"。现在房价不涨反跌，他们就开始后悔。 我问他"现在打算怎么办"，他说"就先放着吧，反正也抛不出去，只能等"。但"等"这个选择，本身就带着风险。万一政策继续调整、外资开始撤出，房价会继续下跌。他现在的两百多万投入，最后可能真的就亏在这儿了。 听了他的故事，我就想到了一个特别重要的投资原则：永远不要在"所有人都在疯狂"的时候入场。 为什么？因为这个时候，价格已经充分反映了市场的乐观预期。换句话说，好的消息都已经"定价"了。剩下的，就只可能是"坏消息"或者"失望"。 海南房产的情况就是这样。六个月前，只有一些"精英投资者"在关注。那时候进去的人，确实赚到了。但现在已经是"全民皆知"，甚至媒体天天在吹，说明价格已经充分上升了。现在再进去，就是"接盘侠"。 而且，房产投资还有一个特殊性，就是"交割周期长、流动性差"。不像股票，跌了你还能立马抛。房产贬值了，你想要快速止损都做不到。李明现在就是这个困境。他想抛，但没人接盘。他想等，但又害怕继续下跌。就这么被套住了。 还有一个问题，就是很多人在"用借来的钱"投资房产。他们可能首付两成，剩下八成是银行贷款。一旦房价下跌，贷款的压力就变得特别大。李明现在就面临这个问题——他有近一百五十万的房贷要还，但房子现在已经贬值了。后期如果房价继续下跌，他最后可能会"房子贬值、还债很难"的困境。 所以我现在特别想跟所有有投资想法的人说：投资房产可以，但千万别在"所有人都在买"的时候进去。因为那个时候，风险已经特别大了。真正的投资机会，往往在"没人关注"的时候就出现了。等到"人人都在讨论"的时候，机会已经快结束了。 李明现在的遭遇，就是一个活生生的教训。