美国总统突然宣布了！ 10月6日，美国总统特朗普宣布：已要求房利美和房地美推动大型住宅建筑商开工，指出这些建筑商手握创纪录的200万块空地。我觉得这显然是特朗普想绕过美联储的高利率，直接给房市打强心针。 明眼人一看就懂，这招根本是冲着美联储来的。美联储迟迟不肯大幅降息，现在房贷利率都快摸到7%的门槛了，普通老百姓买房简直难如登天。 中金公司之前就分析过，美国房市这两年冷清，核心症结就是利率太高、房源太少。特朗普显然等不及美联储慢慢调政策，干脆用行政命令直接闯市场僵局，想给蔫儿了的房市打支强心针。 这波操作其实早有铺垫，根本不是临时起意。特朗普早就盯上“两房”了，他派去联邦住房金融局当局长的威廉·普尔特，早就把房利美和房地美的董事会来了个大换血，普尔特自己还兼任了董事长，把这两家机构牢牢抓在手里。 现在逼着建筑商动工，不过是他掌控“两房”后的又一步棋。这算盘打得叮当响，既把住房短缺的锅甩给了建筑商效率低，又能借着“帮老百姓解决住房难”的由头，争取中低收入选民的支持。 可稍微有点记性的人都捏把汗，2008年的次贷危机还历历在目，当时就是“两房”玩脱了，手里攥着大量次级抵押贷款资产亏到濒临破产，最后政府没办法才出手接管。 现在特朗普又这么折腾，简直是在走老路。“两房”背后挂着约5.5万亿美元的资产，还顶着政府的隐性担保，它们发行的MBS一直被当成“准国债”。 这种“半市场化、半政府背书”的状态本身就藏着风险，企业追利润可能接高风险业务，最后却要政府兜底。特朗普这么一逼，短期或许能催生出一批房源，刺激供应上去。 但长期来看，债务风险和通胀压力只会越来越重，一旦某个环节崩了，连锁反应可能比2008年还吓人。 有人可能会说，美联储不是已经降息了吗？9月美联储刚把利率降了25个基点，还暗示年底可能再降两次。 可这降幅根本不够看，房利美数据显示，现在30年期固定利率房贷平均利率还在6.58%，跟疫情初期比差得远。更别说政府10月初还刚停摆过，关键的非农就业数据都发不出来，美联储后续降息更没了准谱。 特朗普显然对这进度彻底没了耐心，降息降不动，就干脆自己下场指挥建房，把“两房”当成了撬动房市的杠杆。 他这想法也不是没人反对。民主党参议员伊丽莎白·沃伦早就警告过，折腾“两房”可能让投资者赚钱，但会把抵押贷款市场搅得天翻地覆。 马萨诸塞州的立法者也跟着吐槽，说最不需要的就是用奖励华尔街的方式搞私有化，最后让想买房的人承担更高房价。这些担忧不是没道理，“两房”要是为了利润缩减低息房贷业务，普通家庭买房只会更难。 更讽刺的是，特朗普这边逼着建筑商开工，那边还在推进“两房”私有化。他的盟友和共和党人觉得这能减少赤字，对冲基金大佬比尔·阿克曼更是天天催着结束联邦监管，毕竟他手里握着大量“两房”股票，就等着私有化后赚大钱。 阿克曼还喊着这能给政府带来3000亿美元收入，可这背后的风险全让纳税人扛了。2008年政府给“两房”注资1935亿美元，后来“两房”虽说累计分红超3010亿美元，但这都是用政府信用兜底换来的。 现在既要让“两房”市场化赚钱，又要政府维持隐性担保，这种权责错配简直是在埋雷。 “两房”自己其实也犯嘀咕，FHFA主任普尔特在参议院听证会上就说过，结束政府控制得“非常深思熟虑”，得确保房市稳定，不能让房贷利率再往上走。 道明证券的分析师也看得明白，这事儿比调关税麻烦多了，肯定得慢着来。可特朗普根本等不及，他要的是立竿见影的效果，毕竟选票可不等人。 建筑商这边其实也有苦说不出。利率这么高，建好了房子未必卖得出去，手里的空地不是不想动，是动了可能就亏本。 NAR首席经济学家劳伦斯·云就说过，过去两年房市差，就是因为利率高、房源少，现在利率刚有点降的苗头，市场还没缓过劲来。特朗普硬逼着开工，万一后续销售跟不上，积压的房子只会让市场更乱。 更要命的是，这波操作可能让通胀死灰复燃。房源突然增加需要大量建材、人工，供应链本来就没完全恢复，这么一刺激，建材价格大概率要涨，最后还是得购房者买单。 美联储一直盯着通胀数据，要是通胀再抬头，别说降息了，搞不好还得加息，到时候特朗普的努力全得白费，房市还得再遭一轮打击。 现在特朗普和美联储的博弈已经越来越明显了。美联储想稳扎稳打，怕降息太快引爆通胀；特朗普想快刀斩乱麻，用行政手段强行救市。 但他们没意识到，现在逼出来的房源，说不定就是未来的“烂尾楼”隐患，或者是虚高的房价泡沫。建筑商要是被逼着仓促开工，工程质量、配套设施都可能打折扣，最后吃亏的还是购房者。 信源：证券时报. 特朗普发力!欲推“两房”重新上市
