上海富人区，正在大洗牌

源自：魔都财观

又卖光了！

9月21日，上海顶级豪宅，黄浦嘉里金陵华庭二期，120套开盘秒光，吸金超98亿，套均总价8200万。

不是说楼市很冷吗？

有钱人的体感，果真和普通人完全不同。

这不是个别现象，而是上海现在特别常见的情况：超级贵的房子，尤其是新房，反而抢得最凶。

上海顶级豪宅，早已是全国的猎场。

上海，正在成为全国有钱人的大本营。

01

有钱人为何独爱上海？

上海是全球华人购买豪宅最多的城市，没有之一。

华人每买两套豪宅，就有一套在上海成交。

上海能成为全球华人青睐的豪宅中心，根本在于这座城市自带豪宅基因。

1）首先看人口与文化。

上海自90年代改革开放以来，吸引了大量港、新、台企业前来投资。

这座城市很早就展现出海纳百川的胸怀，文化上兼容并蓄，对外来移民格外包容。而这种氛围也让新移民感受到归属感。

2）其次，上海兼具“洋气”与“贵气”。

相比深圳，它更显国际范；对比北京，则多一份精致感。

地理上，上海位于中国太平洋海岸线中段，气候宜人，宜居性强。

飞往东南亚主要都市只需四小时，交通十分便利。

3）第三，上海拥有优质的基础设施，尤其注重高端服务体验。

就连韩国游客也热衷周末飞来上海，体验顶级消费。

全国最大的爱马仕和LV旗舰店均落户于此，显示出上海对高净值人群的强大吸引力。

4）上海还有一个独特之处：豪宅供应讲节奏、有策略。

世界大数城市都选择在新城集中开发住宅，主要满足刚需。

而上海反其道而行，专注打造市中心稀缺地段豪宅。

上海正在做一件开创性的事——在核心区重建市中心。

黄浦、徐汇等核心区的老旧房屋正成片拆迁，原地崛起五千万级别的豪宅。

这种改造需要巨额资金和民众配合，目前只有上海能实现。

近年来，黄浦、徐汇已有大量旧改地块转型为国际社区。

这些项目地段核心、整体开发，焕新城市界面。

如此规模的中心城区豪宅成片更新，在全国是独一份，香港、北京也难以复制。

因此，高净值人群青睐上海是必然的。

这里能持续供应位于市中心、品质高、地段稀缺的传世豪宅。

对寻求顶级资产的人而言，上海提供了一种氛围，一个明确的趋势，一个值得长期投入的价值高地。

一句话，上海市中心，高端豪宅越来越多，有钱人越来越多，配套越来越高端，然后继续吸引更多的有钱人。

形成一种愈来愈豪的正向循环，打造真正的富人区。

据统计，2025年以来，上海内环新房2322套成交，千万以下仅60套：

1000万以下：60套，仅占比3%

1000-2000万：907套，占比39%

2000-3000万：471套，占比20%

3000-5000万：386套，占比17%

5000万以上：498套，占比21%

5000万以上高端住宅需求旺盛（占比第二，21%），仅次于1000-2000万段。

上海内环，已全面豪宅化。

为什么富豪认上海？

安全：资金避风港，硬通货

稀缺：核心地段拆一套少一套

圈层：江浙沪老板的入场券

配套：顶奢消费亚洲标杆

之前的网红在上海买豪宅，其实也是一种身份能力和地位的宣告和象征。

上海核心区的豪宅，对有钱人来讲，就是一种脸面。

02

全国第一富人区

上海正在成为全国有钱人的大本营。而黄浦区，正在成为无可争议的全国第一富人区。

去年以来，上海豪宅新房井喷，黄浦区尤甚：

中海顺昌玖里，单日卖出196.5亿；

融创外滩壹号院2期，单日99.97亿元；

凯德茂名公馆，近四倍认购；

绿城外滩兰庭，166套开盘即日光。

加上最近的嘉里金陵华庭二期，120套开盘秒光。

寸土寸金的黄浦，一出新房，必定是高端豪宅，必定被有钱人疯抢。

2025年以来，黄浦区新房的套均面积是325㎡，均价动不动上20万一平米，完全不给中产机会。

外地来沪的富豪有钱人，买房首选肯定是黄浦，外滩，陆家嘴，豫园，新天地，在全国都是响当当的ip。

金陵华庭二期，227组客户中近半目标是450平米户型，套均总价过亿。

现场小伙伴反馈，选房过程极快，每户只有1分钟思考，真“买房像买菜”。

lj套均总价5000万以上二手房挂牌量来看，

黄浦在浦西遥遥领先，接近浦东，而浦东的面积是。

而浦东的面积是黄浦的六十多倍。

黄浦的豪宅密度，有钱人数量，可见一斑。

因为上海第一区的概念，黄浦区的各类房子，会常年保持一个ip溢价，

可能有人看不惯，但也有人买单。

黄浦的城市更新和旧改，持续改善周边环境界面，形成托底效应。

豪宅，则会冲击上海的房价塔尖，翠湖天地，风貌别墅。

说的简单粗暴点，想在上海买塔尖豪宅的，一定要去黄浦区看看。

03

上海富人区正在洗牌

上海这一轮房价回调，核心区确实比郊区抗跌，就是因为核心区的购买力比较坚挺。

全国各地的有钱人，江浙沪的富豪，企业家，源源不断来上海买房置业。

上海不是上海人的上海，是全国富豪的俱乐部。

老钱阵地坚挺，新贵板块频出。

黄浦之外，静安苏河湾，虹口北外滩等地段，顶豪项目也在扎堆上市。

共同组成了一个强大的“富人区联盟”，其他城市根本比不了。

而这些扎堆供应的市中心豪宅，不止是虹吸全国，也在虹吸郊区的顶豪购买力。

君不见赵巷佘山的独栋大别墅，流行性匮乏已久；除了地段偏，配套差之外，很难讲跟市区顶豪大量供应没有关系。

黄浦徐汇强势城市更新，正在让上海的富人区深度洗牌。

佘山别墅区已成过去式，金虹桥古北壹号，陆家嘴北滨江九庐也免不了砸盘。

甚至就连黄浦区原本的二手顶豪，王公子在卖的凯德茂名公馆，小区法拍也出现低价成交，4005万总价折合单价15.45万元/㎡。

价格对比去年16.8万元/㎡的新房买入价，已经破发。

上海确实不缺有钱人，但有钱人永远在追逐新的热点。

如今高端豪宅的购买力几乎都被新房吸走了，二手和法拍行情相对冷淡不少。

新房情结，房龄因素，产品代际，都是原因。

但无论如何，手握资金的高净值人群，永远对对上海真正核心地段的好房子趋之若鹜。

这里最不缺的，就是有钱人。

那么，豪宅热卖，跟普通人有什么关系？

可能就是，给我们一个长远看好上海和上海楼市的信心。毕竟站的更高的有钱人，都在用脚投票了。

虽然上海市区新房持续涨价，但与国际都市横向对比，纽约、东京、伦敦、巴黎的房价水平均已高于上海，所以成长空间反而更加清晰。

作为世界上数一数二大国的顶级城市，上海的未来仍有很多想象空间。

楼市有周期，不会只涨不跌，也不会只跌不涨。

但何时反转，也很重要。